En este caso práctico veremos cómo la IA permitió analizar y optimizar distintas variantes arquitectónicas para maximizar la rentabilidad inmobiliaria:

1. Generación automática de variantes arquitectónicas con IA.

2. Optimización del diseño residencial y aumento de viviendas.

3. Coordinación BIM y diseño del parking bajo rasante.

4. Comparación de tipologías y análisis de rentabilidad inmobiliaria.

5. Visualización BIM y toma de decisiones basadas en datos.

1. Generación automática de variantes arquitectónicas con IA

ARCHITEChTURES 360 nos permite comparar de manera transversal, dinámica y ágil todos los proyectos o variantes del mismo que hayamos realizado en la plataforma. A continuación detallamos cómo ARCHITEChTURES permitió analizar múltiples configuraciones de un edificio residencial hasta alcanzar una mejora del 179% en la ganancia operativa frente al proyecto inicial.

En este ejemplo, nos encontramos ante un Proyecto de un edificio residencial, con un planeamiento y unos condicionantes definidos en un Plan Parcial. Tras analizar la planimetría, con la ordenación general de volúmenes, procedemos a parametrizar la normativa urbanística y el mix de producto objetivo inicial, proporcionado por el cliente.

Estos parámetros son introducidos como objetivos en la plataforma, y podemos realizar 30 o 40 variantes distintas, cumpliendo la normativa.

2. Optimización del diseño residencial y aumento de viviendas

Una vez dentro del editor, podemos cargar la planimetría base utilizando un archivo CAD, con la línea de parcela, alineaciones, urbanización y topografía.

En este caso, al ser una parcela con cierta pendiente, creamos una plataforma a la cota permitida por el plan parcial, y teniendo en cuenta la ejecución del párking con el menor movimientos de tierra posible, con el fin de optimizar el coste del mismo. Una vez rellenos los objetivos y criterios de diseño iniciales, procedemos a generar el edificio. Para mayor visibilidad, podemos personalizar el sombreado de las distintas tipologías, en este caso las viviendas de 2 dormitorios se muestran de color azul, y las de 3 dormitorios, en rojo.

Tras los primeros resultados, observamos que podemos optimizar aún más el encaje de las viviendas, permitiendo las cocinas en el interior, lo que consumirá muchos menos metros de fachada, resultando en una vivienda más por cada planta. Además, según la normativa, aún podemos construir 5 viviendas más, por lo que procedemos a ajustar levemente el mix de producto a través del panel de inputs. Al aumentar el porcentaje de viviendas de 2 dormitorios con respecto a las de 3, conseguimos encajar una vivienda adicional en planta tipo, llegando a las 45 viviendas que teníamos marcadas como objetivo.

3. Coordinación BIM y diseño del parking bajo rasante

Con la primera variante del edificio resuelta, terminamos el sobre rasante con el diseño del espacio exterior comunitario, modelando las zonas verdes y arbolado del conjunto.

A través de la barra de navegación situada en la zona central, pasamos a resolver el parking bajo rasante, delineando el perímetro de muros de sótano a ejecutar. El modelo de bajo rasante estará siempre perfectamente coordinado con el edificio proyectado sobre rasante, y cualquier modificación que hagamos en la estructura o núcleos del edificio, se modificará en tiempo real en el sótano. Una vez comprobado el cumplimiento de la dotación mínima de plazas de párking, procedemos a diseñar las zonas de trasteros, teniendo que cumplir como mínimo uno por vivienda, según normativa y requerimientos del cliente. Tras la comprobación de las métricas en el panel de datos, damos por buena esta variante del proyecto, que se almacenará junto con el resto de variantes, que pueden ser tantas como necesite el usuario.

4. Comparación de tipologías y análisis de rentabilidad inmobiliaria

Cuando tengamos resueltas las distintas variantes, podemos gestionarlas en el Dashboard de Proyectos. En este Proyecto, gracias a la flexibilidad en el área de movimiento del plan parcial, hemos podido explorar 3 tipologías de edificio muy distintas entre sí: Bloque en H, Bloque compacto con corredor central y Edificio con patio central. Podemos seleccionar las variantes que queremos comparar, y clicando en el botón de comparar proyectos, se nos dirigirá a la interfaz del comparador.

Las variantes seleccionadas se mostrarán de manera ordenada en la barra superior central. Una de esas variantes, se trata del proyecto realizado por los Arquitectos, que nos pasó el cliente y que incluimos para poder realizar una comparativa basada en datos, cuyos resultados os mostraremos más adelante.

En el panel de la izquierda, podemos ir clicando en los distintos resultados que se mostrarán en las gráficas de la parte central, tales como:

. Edificabilidad y ocupación.

. Mix de Producto obtenido.

. Superficies medias de las viviendas.

. Superficies bajo rasante.

. Presupuesto.

. Precio por cada tipo de vivienda.

. Ventas.

. Márgenes de ventas para cada variante.

Las variantes se pueden ordenar en base a cualquier criterio deseado, como por ejemplo las superficies objetivo, superficies totales de vivienda, los costes sobre rasante, o el EBITDA. En este caso se observa que todas las versiones tienen superficies similares, sin embargo existen enormes diferencias en los márgenes de beneficio. Además, los resultados de ventas se obtienen de manera científica, ya que no se trata de un precio por metro cuadrado, sino la consideración de todos los parámetros que afectan al precio de la vivienda, entre ellos:

. Altura.

. Iluminación y orientación.

. Ventilación.

. Penalización por desvío del mix objetivo.

Como se puede apreciar en esta gráfica resumen, la variante H9 supera en más de 1 millón de euros de EBITDA, con respecto al Proyecto de los Arquitectos, que ha resultado ser la menos rentable de las 10 variantes analizadas.

Esto nos arroja un 179% más de ganancia operativa conseguida al haber explorado todas estas opciones y haber utilizado ARCHITEChTURES para optimizar al máximo el proyecto.

5. Visualización BIM y toma de decisiones basadas en datos

Al clicar en el botón de play de cualquier variante, podremos acceder al modelo BIM del proyecto, pudiendo navegar por el mismo a través de las vistas 3D y de las distintas plantas del edificio. También podremos consultar todos los datos del proyecto en el panel de la derecha. Además, podremos navegar a través del módulo financiero, consultando, por ejemplo, los distintos capítulos del presupuesto con las mediciones del modelo y sus respectivos precios, así como otros aspectos económicos del proyecto. También se pueden descargar el archivo Excel, archivos CAD y el modelo BIM de cada variante clickando en los botones de la barra superior derecha.

Como se puede apreciar, el 360 Design Discovery es muy sencillo de usar, y permite al usuario tomar una serie de decisiones de proyecto basadas en los datos y resultados obtenidos, en tiempo real.

La combinación de Inteligencia Artificial, diseño generativo y análisis financiero permite mejorar significativamente la rentabilidad inmobiliaria desde las primeras fases del proyecto. Herramientas como ARCHITEChTURES facilitan la exploración de alternativas arquitectónicas basadas en datos reales, ayudando a promotores inmobiliarios y arquitectos a tomar decisiones más rápidas, eficientes y rentables.